Cevap duyguya değil, iki oranın karşılaştırmasına bağlı.
Karadut Sokağı · Deniz 48, Nesrin Teyze 94
Deniz’in konut kredisinde 60 ay kalmıştı. Kalan borç 1.500.000 lira, aylık taksit 48.530 lira. Terfi zammının bir kısmını buraya yatırıp krediyi erken kapatmayı düşünüyordu.
Kemal Usta’nın cevabı kısaydı: "Borçsuz uyu evladım. Ben ömrümde en rahat geceleri borcumun bittiği geceler uyudum."
Deniz yine de hesabı yaptı ve gördüğü şey canını sıktı. Borcun bir aylık faizi 37.500 liraydı. Yani 48.530 liralık taksitin sadece 11.030 lirası gerçekten borcu azaltıyordu. Geri kalanı faizdi.
Toplamı çıkardı: 48.530 × 60 = 2.911.800 lira. 1.500.000 liralık borç için neredeyse iki katı geri ödeme.
Ertesi gün Nesrin Teyze’ye uğradı. Doksan dört yaşındaki kadın, pencerenin önünde, dinledi. Sonra tek bir soru sordu: "Hangi borç evladım?"
Deniz anlamadı. Nesrin Teyze devam etti: "Kredi kartı borcu başka, ev borcu başka. Biri seni yer, öteki seni ev sahibi yapar. İkisine aynı gözle bakarsan yanlış olanı acele kapatırsın, doğru olanı sürüncemede bırakırsın."
O akşam Deniz kuralı yazdı: önce en yüksek faizli borç. Sonra karşılaştırma: kredinin faizi mi yüksek, elindeki paranın alternatif net getirisi mi? Borcu kapatmak, faiz oranı kadar risksiz bir getiridir — çünkü kesindir.
Ve son satır: "Ama acil fonumu bozmadan." Çünkü borcu kapatıp nakitsiz kalan biri, ilk arızada daha pahalı bir borca geri döner.
Her taksit iki parçadan oluşur: faiz ve anapara. Kredinin başında faiz payı büyüktür, çünkü faiz kalan borç üzerinden hesaplanır. Borç azaldıkça faiz payı küçülür, anapara payı büyür. Buna amortisman denir.
Bu yüzden erken yapılan ek ödeme, geç yapılandan çok daha etkilidir: doğrudan anaparayı düşürür ve kalan bütün ayların faizini birden azaltır. Aynı 10.000 lira, kredinin başında ödendiğinde sonunda ödendiğinden kat kat fazla iş görür.
Peki elindeki fazla parayı krediye mi yatırmalı, biriktirmeli mi? Karşılaştırma şudur: kredinin faizi ile paranın alternatif net getirisi. Borcu kapatmak, faiz oranı kadar kesin ve risksiz bir getiridir. Alternatifin getirisi belirsizdir. Ayrıca bir istisna vardır: enflasyon kredi faizinin üstündeyse, sabit taksitli borcun reel yükü zaten kendiliğinden erir — böyle bir dönemde düşük faizli uzun vadeli borcu acele kapatmak avantaj kaybettirebilir.
Hane borcunun gelire oranı, bir ülkede borçlanmanın ne kadar olağan olduğunu gösterir. Yüksek oran mutlaka kötü değildir: uzun vadeli, düşük ve sabit faizli borç yönetilebilir; kısa vadeli ve yüksek faizli borç ise küçük tutarda bile yıpratıcıdır.
| Ülke | Hane borcu / gelir | Tipik konut kredisi | Faiz tipi | Ne anlama geliyor? |
|---|---|---|---|---|
| 🇹🇷Türkiye | ~%14 | 5–10 yıl | Sabit, yüksek | Borçluluk düşük ama vade kısa ve faiz yüksek: taksit yükü ağır, toplam ödeme anaparanın katı. |
| 🇺🇸ABD | ~%100 | 30 yıl | Sabit | 30 yıl sabit faiz, taksiti öngörülebilir kılıyor; enflasyon borcu yıllar içinde eritiyor. |
| 🇳🇱Hollanda | ~%200 | 30 yıl | Sabit / karma | Çok yüksek borçluluk, vergi teşvikleriyle kurumsallaşmış; sistem buna göre kurulu. |
| 🇩🇰Danimarka | ~%230 | 30 yıl | Sabit | Dünyanın en borçlu haneleri; ama aynı zamanda en yüksek emeklilik varlıklarına sahipler. |
| 🇩🇪Almanya | ~%85 | 10–20 yıl | Sabit dönemli | Faiz belirli bir dönem için sabitlenir, sonra yenilenir — planlama kültürü buna göre. |
| 🇯🇵Japonya | ~%70 | 35 yıl | Çoğunlukla değişken | Onlarca yıl süren düşük faiz, uzun vadeli borcu ucuz tuttu. |
Kredi kartı ile konut kredisi aynı şey değildir.
Borcu kapatmak, faiz oranı kadar risksiz getiridir.
Nakitsiz kalan, daha pahalı borca geri döner.
Her karar için değerlendir. İpucu: hızlandıran şey en pahalı faizi hedefler ve yeni borç doğurmaz.
Her taksit faiz + anapara olarak ikiye ayrılır. Kredinin başında faiz payı büyüktür, çünkü faiz kalan borç üzerinden hesaplanır. Bu yüzden ilk yıllarda borç yavaş erir.
Ek ödeme doğrudan anaparayı düşürür ve kalan tüm ayların faizini birden azaltır. Aynı tutar, kredinin başında çok daha etkilidir. Vadeyi kısaltmak, taksiti düşürmekten genellikle daha kârlıdır.
Faizi %30 olan bir borcu kapatmak, %30 kesin getiri elde etmekle aynı kapıya çıkar. Alternatif bir getirinin gerçekleşmesi belirsizken, bu tasarruf kesindir. Karşılaştırma yaparken bu "kesinlik primi" hesaba katılmalıdır.
Enflasyon kredi faizinin üstündeyse, sabit taksitli borcun reel yükü zamanla azalır. Böyle dönemlerde düşük faizli uzun vadeli borcu aceleyle kapatmak avantaj kaybettirebilir. Karar, nominal faize değil reel faize bakarak verilir.
Tüm borçlar eşit değildir. Sıra genellikle şudur: kredi kartı ve ihtiyaç kredisi (yüksek faiz) → taşıt kredisi → konut kredisi (en düşük faiz, en uzun vade). Duygusal olarak en küçük borcu önce kapatmak motivasyon verir; matematiksel olarak en pahalı faizi önce kapatmak kazandırır.
Bu ders "erken kapat" ile "biriktir" arasında bir karşılaştırma yapıyor. Ama üçüncü bir durum daha vardır: taksiti zaten ödeyemiyorsan. O zaman soru "hangisi daha kârlı" değil, "nasıl ayakta kalırım"dır. Yapılandırma, borcun daha uzun vadeye ve genellikle daha düşük faize yeniden düzenlenmesidir. Aylık taksit düşer, nakit akışın rahatlar. Karşılığında vade uzadığı için toplam ödeme genellikle artar.
Üç durumda: nakit akışın geçici olarak bozulduysa, yeni faiz eskisinden belirgin düşükse, ya da alternatif gecikmeye düşüp kredi notunu kaybetmekse. Yanlış olduğu tek bir durum vardır ve o da en yaygınıdır: yapılandırmayla açılan nefes alanını yeni harcamayla doldurmak. O zaman borç azalmaz, sadece ertelenir ve büyür.
Pratik yöntem: tüm borçlarını bir kâğıda yaz — tutar, faiz, kalan vade. Faize göre büyükten küçüğe sırala. Ek ödemen ne kadarsa, listenin en üstündekine gitsin. Ve acil fonuna dokunma: borçtan çıkışın en sık başarısızlık sebebi budur.
Kalan konut kredisi borcu 1.500.000 TL, aylık faiz %2,5. Bir aylık faiz kaç TL’dir?
Deniz’in konut kredisinde kalan borç 1.500.000 TL, aylık faiz %2,5, kalan vade 60 ay, aylık taksit 48.530 TL. Sırayla hesapla.
aKalan borç 1.500.000 TL, aylık faiz %2,5. Bir aylık faiz kaç TL?
bAylık taksit 48.530 TL. Bu taksitin kaç TL’si gerçekten anaparayı azaltır?
cKalan vade 60 ay. Bu taksitle toplam geri ödeme kaç TL olur?
Emeklilik hedefi, portföy dengesi, sandviç kuşak, zirve gelir yılları ve borçtan çıkış — optimizasyon çağının beş temel hesabını artık yapabiliyorsun.
Sıradaki durak 56–70+ yaş: "Koruma ve aktarım" — emeklilik gelirinden çekim oranı, sağlık maliyeti, miras ve devir, ve yaşlılıkta dolandırıcılıktan korunma.