Bu bir inanç meselesi değil; hesabı yapılabilir bir sorudur.
Karadut Sokağı · Deniz 32 yaşında
Deniz on iki yıl sonra Karadut Sokağı’na döndü. Yanında Ayla vardı, kucağında dört yaşındaki Zeynep. Fırının camı hâlâ buğuluydu, Kemal Usta hâlâ oradaydı — biraz daha yavaş, biraz daha beyaz.
Akşam sofrada konu ev oldu. Deniz ile Ayla iki yıldır aynı daireye 25.000 lira kira ödüyorlardı. Bankadaki birikimleri 1.000.000 liraya yeni ulaşmıştı. Sokağın başındaki dört milyonluk daireyi gezmişlerdi ve o akşam karar vereceklerdi.
"Kira ödemek paranı çöpe atmak," dedi Ayla, ama sesinde soru vardı.
Kemal Usta unlu ellerini önlüğüne sildi. "Ben dükkânı 1994’te aldım," dedi. "Ödediğim taksit ilk sene beni öldürdü. Beşinci sene komik geldi. Onuncu sene bir çuval un parası etmiyordu."
Deniz hesabı çıkardı: peşinat sonrası kredi 3.000.000, aylık taksit 79.000 lira. Kira 25.000. Aradaki fark 54.000 lira — ayda. Yılda 648.000.
"Yani ev almazsak," dedi Ayla yavaşça, "bir yılda peşinatın üçte ikisi kadar daha biriktirebiliriz."
Nesrin Teyze çayı tazeledi. Kimseye bakmadan konuştu: "Peki o farkı gerçekten biriktirir misiniz, yoksa harcar mısınız? Asıl soru bu. Taksit zorla biriktirir; kira hiçbir şeye zorlamaz."
Sofrada kimse cevap vermedi. Ama o gece Deniz, ilk defa doğru soruyu yazdı defterine.
Kiracı her ay kira öder, karşılığında oturma hakkı alır. Peşinatı elinde kalır ve aylık taksit–kira farkını başka bir yerde değerlendirebilir. Esnektir: iş değişirse taşınır.
Ev sahibi peşinatı bağlar, uzun vadeli bir borç yüklenir. Karşılığında iki şey kazanır: kira artışlarından korunur ve sabit taksitli bir kredide enflasyon borcun reel yükünü yıllar içinde eritir. Ama esnekliğini ve peşinatın getirisini kaybeder.
Doğru cevap ülkeye, faiz oranına, enflasyona ve en çok da kaç yıl orada kalacağına bağlıdır. Kısa kalacaksan alım-satım masrafları (tapu harcı, komisyon, taşınma) kârı yer bitirir.
Ev sahipliği bir erdem değil, bir tercih ve piyasa yapısı meselesidir. Aşağıda ev sahipliği oranı ve fiyat/gelir (bir konutun kaç yıllık ortalama gelire denk geldiği) yaklaşık olarak veriliyor. Zengin ülkelerin bir kısmında ev sahipliği düşüktür — çünkü kiracılık güvenceli ve ucuzdur.
| Ülke | Ev sahipliği | Fiyat / yıllık gelir | Kiracılık güvencesi | Ne anlama geliyor? |
|---|---|---|---|---|
| 🇹🇷Türkiye | ~%57 | ~11 yıl | Zayıf | Yüksek enflasyon ve zayıf kira güvencesi, ev sahipliğini bir korunma aracı yapıyor. |
| 🇩🇪Almanya | ~%47 | ~9 yıl | Çok güçlü | Kiracı hakları güçlü olduğu için ömür boyu kiracılık normal karşılanır. |
| 🇨🇭İsviçre | ~%42 | ~13 yıl | Güçlü | Dünyanın en zengin ülkelerinden biri, ama çoğunluk kiracı. Ev sahipliği = zenginlik değil. |
| 🇷🇴Romanya | ~%95 | ~9 yıl | Zayıf | Neredeyse herkes ev sahibi; ama bu zenginlik değil, özelleştirme mirası. |
| 🇺🇸ABD | ~%65 | ~5 yıl | Orta | Uzun vadeli sabit faizli kredi kültürü ev almayı öngörülebilir kılıyor. |
| 🇪🇸İspanya | ~%75 | ~8 yıl | Orta | Yüksek ev sahipliği, 2008 krizinde hane halkını en çok yaralayan ülkelerden biri yaptı. |
Taksit − kira farkı, kararın kalbidir.
5 yıldan kısa kalacaksan masraflar kârı yer.
Kira hiçbir şeye zorlamaz; disiplin farkı önemlidir.
Her durum için karar ver. İpucu: ev sahipliğini güçlendiren şey uzun süre kalmak, düşük reel faiz ve zayıf kiracı güvencesidir.
Peşinat, fiyatın kendi paranla ödediğin kısmıdır. Kalan kısım kredidir. Peşinat büyüdükçe taksit ve toplam faiz küçülür — ama nakdin bağlanır.
Kredinin anaparası değil, faizle birlikte ödediğin toplam. Uzun vadede anaparanın 2–3 katına çıkabilir. "Aylık taksit ne kadar?" sorusu tek başına yanıltıcıdır; "toplamda kaç lira ödeyeceğim?" diye sor.
Peşinat olarak verdiğin 1.000.000 TL, evde durduğu sürece başka hiçbir yerde kazanç sağlamaz. O paranın başka bir yerde kazanabileceği getiri, ev sahipliğinin görünmeyen maliyetidir.
Sabit taksitli bir kredide taksit tutarı değişmez, ama paranın değeri düşer. 79.000 lira bugün ağırdır; on yıl sonra aynı 79.000 lira çok daha hafiftir. Bu, ev sahipliğinin yüksek enflasyonlu ülkelerdeki en güçlü argümanıdır.
Ev = taksit + aidat + emlak vergisi + DASK/sigorta + bakım. Kiracıyken ev sahibinin ödediği kalemler, ev sahibi olunca sana geçer. Karşılaştırmayı bu kalemleri de ekleyerek yap.
"Ev fiyatları arttı" cümlesi tek başına ölçülebilir değildir. Merkez Bankası her ay Konut Fiyat Endeksi yayımlar: kredi başvurularında hazırlanan değerleme raporlarındaki fiyatlardan hesaplanır. Kritik ayrıntı şudur — endeks kaliteden arındırılmıştır. Yani daha büyük ya da daha iyi malzemeyle yapılmış evlerin pahalı olması endeksi şişirmez; endeks aynı evin fiyat değişimini gösterir. Ayrıca yeni ve ikinci el konutlar için ayrı endeksler de yayımlanır.
Bir semtteki ilan fiyatı sana bir şey söylemez; söyleyen şey eğilimdir. Endeksi enflasyonla birlikte oku: konut fiyatları enflasyonun altında artıyorsa ev, reel olarak ucuzluyor demektir. Karar vermeden önce bakılacak iki sayı budur — ilandaki rakam ve bu iki eğilim.
Pratik yöntem: bir kâğıda iki sütun çiz. Solda kiracı yolu (kira + biriktirilen fark), sağda ev sahibi yolu (taksit + masraflar − borcun erimesi). Beş yıl sonrasına bakıp karşılaştır. Cevap kâğıdın üstünde çıkar, kalabalığın ağzında değil.
Ev 4.000.000 TL, peşinat %25. Peşinat kaç TL?
Deniz ile Ayla’nın baktığı ev 4.000.000 TL. Peşin verebilecekleri 1.000.000 TL. Aynı evin aylık kirası 25.000 TL, hesaplanan aylık taksit 79.000 TL. Sırayla hesapla.
aEv 4.000.000 TL, peşinat 1.000.000 TL. Çekilecek kredi kaç TL?
bAylık taksit 79.000 TL, aynı evin kirası 25.000 TL. Taksit kiradan kaç TL fazla?
cBu 54.000 TL’lik fark 12 ay boyunca harcanmayıp biriktirilseydi, yılda kaç TL ederdi?
"Hane bütçesi: iki gelir, tek hayat" — iki kişi kazanıyorsa gideri nasıl bölüşür? Eşit mi, gelire oranlı mı? Cevap ilişkinin de bütçenin de kaderini belirliyor.